土地探しのコツ
土地探しで失敗しない方法。
それは建築会社と一緒に土地探しをすることです。
どうして建築会社と一緒に土地探しをするとよいのか？
それは「土地を買うための土地探し」ではなく「理想の家を建てるためのよい土地探し」ができるからです。
土地探しのコツについてまとめましたので、参考にしてください。
土地探しのコツ
- 1予算を把握しましょう!
- 2優先順位をつけましょう!
- 3土地を知りましょう!
1予算を把握しましょう!
土地+建物+諸費用、トータルで資金計画を立て、土地と建物の費用バランスを考えましょう。
ほとんどの方はローンを利用して、マイホームづくりに臨むことになるかと思います。そしてこのローンとは、概ね35年間付き合っていくことになるのです。
家づくりについては皆様一生懸命考えるものと思いますが、それと同じくらい、ローン＝資金計画についても考えるべきだと思いませんか？ 家を建てたら、前より生活がきつくなった…そんなことは避けたいですよね。
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STEP1総予算
まずは総予算です。借り入れ可能な金額は、概ね年収の4～5倍と言われているようです。「生活を変えずに、多少の収入の変動があっても維持していけるように」の目安としては、年収の3.75倍ぐらい。「家が人生の目標、理想の家のためなら我慢もいとわない」とするならば、年収の5～6倍程度までも可能なようです。
今後、子供が産まれて養育費用が増えるかもしれません。あなたの今後の人生設計に合わせて、総予算を決めましょう。不安であれば、この時点から、家作りのプロに相談してもいいでしょう。 -
STEP2土地価格の把握
総予算を把握したら、次は近隣の土地価格を調査します。建売住宅などの売り出しがあるようでしたら、それらも参考になります。一般的に建売住宅の建物部分の坪単価は、ハウスメーカーの坪単価に換算すると40万円と言われています。もちろん仕様によって変わりますが、そのぐらいの家・土地の大きさで一番安く家を建てた場合、そのぐらいの金額になる、ということになります。
そういう情報や、希望の家の大きさを満たせそうな土地情報の価格から、だいたいの土地価格の目処をつけます。最近は庭を大きく取りたい、というご希望はあまり聞きませんが、そういう場合はここで加算するようにしましょう。ここで大事なのは、土地の価格を概算把握することで、土地を決定することではありませんから、不動産屋さんに行ったり、目を皿にして土地の値段を見たりしなくても大丈夫です。 -
STEP3諸費用の算出
土地価格を把握したら、次に諸費用の計算をします。これは、概ね土地＋建物の金額の10%程度が目安と言われています。もちろん、庭をきれいに造作したい、とか、近隣の土地は地盤改良に多額の費用がかかりそうだ、等の事情があればこれらは変わります。
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STEP4建物価格の算出
諸費用を概算でも把握したら、土地費用と合算して、建物にかけられる値段が出せます。注文住宅をご希望のあなたには、家に対してこだわりがあるはず。そのこだわりを満たせる建築会社を、建物にかけられる予算から絞って、探しましょう。
ここでの注意点は、その建築会社が提示する価格に、どの程度の設備まで付属しているか、見極める必要がある、というところです。上記諸費用部分で、基本的な外構工事や、水道引き込み工事等、生活していくうえで必ず必要な設備については、加算してありますが、場合によっては既に含まれている建築会社もあります。その場合には、諸費用が減額できるでしょう。
また、2Fのトイレ、エアコン、カーテンなど、無いと困るものに関しても、含まれている建築会社と、含まれていない建築会社があります。
それらを踏まえて予算の再計算を行い、建築会社を絞り込みましょう。ホームページなど見ても建築予算がつかめない場合は、直接電話して聞いてみて下さい。希望の家の大きさを伝えれば、だいたいどのぐらいの価格になるか、教えてもらえます。
実は、上記の建物部分の費用についても、大事なことは「概算を把握しておくこと」で、仕様を決めて建物の値段を確定させることではありません。これについても家作りのプロでないと正しい計算はできませんし、建築の価格は土地によっても変わるのです。
どれぐらいの家なら建てられるのか？が分かれば十分です。
2優先順位をつけましょう!
現在とこれからのライフスタイルを考え、建物や土地の条件に優先順位をつけましょう。
いきなりですが、1番で計算した概算は、オーバーするものと思ってください。
皆様は、こだわりを持って家を建てようとされています。その場合、どうしても、標準の建築の仕様では、追いつかない部分が出てきてしまうのです。とある調査では、当初の予算より購入額が増えた人の割合は、72％にものぼる、という結果もあります。しかしライフプランニングや予算把握が完璧であるなら、予算は増やせません。すると必要なものは、何が妥協できて、何が妥協できないのか、その区別ということになるのです。
例えば、
- もう少し駅から離れた土地でもいい。
- 漆喰の壁でなくてもいい。
- 庭でバーベキューできなくても、テラスでできればいい。
など、こだわりの中でも妥協できそうな案があるかどうか。
- 小学校を転校しないために、学区。
- 20畳のリビングだけは絶対譲れない。
- 吹き抜け。
など、妥協できないものは明確にする。
そして、それぞれに、優先度はどの順番なのか、優先順位をつけるのです。
こうすることによって、妥協が必要になった場合でも、「後悔の残る妥協」になるリスクを減らすことができるようになります。大手ハウスメーカーなどでは、予算オーバーとなるとすぐ、「面積を減らしましょう」と言ってきますが、後から「やっぱり部屋がもう一つ必要だった」となっても遅いのです！
言われるがままにコストを下げて後悔するようなことがないように、「こういうところは妥協できるからその分コストを下げられないか？」と言えるように、予め皆様の方でも考えておくことで、対等な話し合いができ、結果一番いいポイントで折り合えるようになります。
3土地を知りましょう!
どのぐらいの物件が、どの程度流通しているのか？必要な知識は、「相場観」のみです。
まずは、当サイトから土地情報をひと通りご覧になってみて下さい。当サイトは現在市場に流通しているほとんどの物件をサイト内に取り込んでおります。この時点では、不動産屋めぐりをしていただく必要はありません。
その情報で、全く見込みが無いようでしたら、この時点で諦めていただいた方がよいかと思います。不動産情報で、「掘り出し物」は出てきません。なぜならば、不動産業者・建築業者がお客様より先に買ってしまうからです！ 必然的に、残るのは相場価格と同等の物件となります。ですから、いま市場に流通している物件が、お客様が将来買われる物件と、同等のもの、ということになるのです。
もちろん、相場より高い物件も沢山流通していますから、そこはこのサイトの物件情報など見て頂いて、どのぐらいのものが相場なのか、把握してくださいね。中には「安いように見える」物件もあるでしょう。しかし、それらは資材置き場用など、家は建てられない土地です。変に安い物件は、なんらかの理由があるのです。
また、このサイトでは、過去の土地情報なども沢山収集しております。学区限定などでご希望エリアが狭い場合は、そもそも物件情報が無いので、相場観が養えません。皆様には、どの程度の物件がどの程度の頻度で出るのか、把握しておいていただく必要があります。そうしないと、いざ購入対象物件が出てきても、準備ができません！
過去の土地情報については、お気軽にお問い合わせ下さいませ。